地产渠道的几种模式分别是「房地产营销渠道有哪些」

不知何时，渠道带客开始衍生出来的呢？

细想来，渠道带客应始于南方，盛行于南方，北方城市发展较晚，如一些南方开发商、代理商的到来，开始慢慢兴起。

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先来谈谈销售期

一个项目销售的销售期，一般是在售楼处（或者临时售楼处开）放前3个月开始筹备的。项目营销部此时基本已经确定了销售团队，基本是有以下几种模式：

A:甲方自己销售，

B:乙方代理公司独家销售，

C：有两家乙方代理公司，或者含甲方更多的销售方，

整体销售甲方项目负责人主导，推动项目各个节点，项目负责人还要结合工程方进度、证件手续的办理进行节点调整等。简单来讲，算是项目销售期开始了。

接下来，最重要的事就是把项目信息推向市场，一般找此报纸、高炮、围档等投放广告，久之，待售楼处开放、样板间开放时，就会有相当多的客户到访量，了解了解情况，等办理好预售证，择吉时，即可开盘，发布售罄，祝贺清盘了。俗称"坐销时代"

然而，如今呢？

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渠道时代

楼市在经过几个周期性的调整过程中，只是投报纸广告，网络广告，售楼处来不了客户，于是就得想办法，把客户请到售楼处来，于是就得走出去找客户，这样就是所谓的"外展时代"，然后在大的商圈卖场出现了楼盘展位，有了一些销售人员进行派发宣传彩页，这些销售人员有的是大学生，周末兼职挣个外快，大家还给他们起了一个很动听的名字&……小蜜蜂，那些专职的派单员被称作为拓展专员，他们的职责就是在人流大的地方、楼盘展位向客户介绍楼盘信息，留电话，邀约到售楼处，增加项目的客户到访，达到销售目的。

当这在此之后又出来一个名词，被称作为电商。这个电商，不知道是不是那个所谓的"电子商务"中的"电商"，大概的意思是，通过二手房门店或其他的方式，整合更多买房的人，把他们组成一个团，与开发商"谈判"，向客户收取一定额度的"团购费"，来换取一定金额的买房实惠。这种电商用APP系统管理资源，高效沟通，把城市区域内的二手房中介门店的人整合起来，成百上千的经纪人销售一个或几个项目，集中性的导入客户帮助项目销售。

电商平台只是整合所有中介门店的经纪人，没有自己的销售团队。于是就有另一种销售模式的出现：分销；他们有自己的销售团队，少则十数人，则几十上百千。他们通过高额的佣金，刺激团队销售人员，让销售人员拼命的寻找客户，从而达到销售目的。所谓的重赏之下，必有勇夫，便是这种道理。分销确实解决了一些比较难以销售的项目。

办法总必困难多。

市场项目很多，其中不缺乏操盘失策，或者资金出现问题的项目，他们为了完成销售，回笼资金，不得不以特抵押，换得一些钱回来，这时就会有带销售团队的资金方出现，他们被称之为"包销"。比如，项目还有向百套房子，他们全部包销，意思就是每一套房子都交上定金，规定在1个月或者约定一个合理日期，完成销售去化。当然他们的风险是很大的，反之收益也是非常可观的。

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总结

通过回顾，楼盘销售基本就是这样几种情况：

甲方自销：甲方自己组建销售团队。

代理销售：甲方委托代理公司进行销售。

外场销售：甲方或乙方公司组建外场团队，向售楼处导入客户，加大到访量。

电商平台：通过整合中介经纪人，向售楼处导入客户，完成销售。

分销：通过高额奖励完成销售。

包销：向甲方注入资金，买断房源，在约定时间内完成销售。

现在归纳一下，所谓的渠道就是：把客户导入的途径。

原来的项目销售推出后，客户会主动到访，了解项目情况。因为市场的转变，当下需要更多的途径把客户"请"到售楼处，才能完成销售任务。这就衍生出所有项目都非常重视的方法渠道带客，至于是选择哪一种模式，还是要根据每个项目的不同处境而定。

那么，这个渠道应当如何做呢，我们接下来慢慢研究、探讨。