商业地产发展模式「房地产开发的模式」

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今天来跟大家聊聊，商业地产的运营模式。比较下以下五种模式的优势及劣势。

模式一：只售不租

开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。优势：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。劣势：经营权分散，无法进行统一的招商和经营管理，业种业态组合混乱，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。

深圳大东门商业区由于地理位置的优越性取得了令人惊艳的成功，但很多商家难以立足，内部环境恶化，核心地位和商业功能严重退化。

模式二：只租不售

由开发商进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。优势：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。劣势：对开发商的资金实力要求高，资金压力大；

易出现两难境况：如将物业租赁给大商家，虽经营收益稳定，经营风险降低，但大商家所支付的租金回报较低；

如采取散租模式，虽能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。只租不售模式是在购物中心遭遇“一卖就死”的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临的现实。

模式三：不售不租

一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式，介入百货、超市、家居等零售行业。优势：开发商自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势；另一个动因是出于融资考虑，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金。

劣势：由于房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛水，一些商业地产开发商在运营零售商业时，还不知这趟水的深浅就草草上阵，结果经营失败者十之八九。

模式四：租售结合

租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺。优势：开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，将高楼层整体出租给品牌商家经营，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店＋辅营区”的模式。该模式可以有效平衡资金压力和经营风险的矛盾。经营要点：

要点一，以优惠的租金引进零售的主力店、次主力店，尽管他们的租金一般都很低，但这些大品牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失；

要点二，通过主力店提升辅营区的销售价值，同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店的人流。

上海大拇指广场：主力店家乐福长期租赁2万㎡，剩余4万㎡商铺采取销售策略，将所有权出售给投资者，但收回其经营权统一管理。

模式五：证券化模式

经验表明，两年期左右的银行贷款根本无法支撑有长期经营需要的商业地产开发，而传统的商业地产开发模式不得不面临“长期持有”和“资金（资本）不足”的矛盾。

通过证券化工具的使用，可以大大加速资金的流转速度，有效的平衡一次性买断收益、物业升值收益，改善企业资本结构。

事实上，国外发展较好的购物中心，无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。

操作方法：以房地产信托基金为工具，开发商将所持商业证券化并在资本市场公开发售部分（例如70%）基金单位募集资金，同时保留部分收益（例如30%）以享受分红和物业升值之利。

一般性情况下，打包的商业地产仍由原开发商的关联公司运营管理。房地产商通过REITs回笼资金投入新项目的开发，项目成熟后又可以卖给自已的REITs。

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